Det har i mange år været en god forretning for forældre at købe en ejendom, som så efterfølgende blev udlejet til børnene. Det var en speciel god investering i den periode, hvor ejendommene bare steg og steg. Børnene kunne så leje ejendommen til en forholdsvis fornuftig husleje og økonomien i investeringen blev reddet af den værdistigning, der var på sådanne ejendomme indtil for et par år siden.

I de sidste par år har der dog været stilstand i forældrekøbene, grundet de forventede og konstaterede fortsatte fald i ejendomspriserne.Men på et tidspunkt vil ejendomsmarkedet formentlig rette sig igen, og der vil igen komme flere forældrekøb af ejendomme.

Der er ikke så meget hokus pokus, hvis forældrene personligt køber ejendommen og lejer den ud på markedsvilkår til børnene. Selv ved en leje under markedsvilkår, kan det i konkrete tilfælde være en god investering, selv om forældrene kan risikere beskatning af forskellen mellem den faktisk betalte leje og markedslejen.

Der hvor man skal være meget påpasselig er de situationer, hvor forældrene lader ejendomsinvesteringen ske gennem et selskab, som forældrene har den bestemmende indflydelse i.

Udgangspunktet er selvfølgelig fortsat, at børnene som lejere skal betale den normale markedsleje. En afvigelse i nedadgående retning vil altid blive underkastet SKATs kritiske blik.

Selv om der mellem forældrenes selskab og børnene indgås en aftale om at betale markedslejen, og der ikke hersker tvivl om at det er markedslejen der betales, så kan forældrene som ejere af selskabet komme i slemme skattemæssige problemer.

Disse problemer er forårsaget af bestemmelserne i ligningslovens § 16 stk. 9 om beskatning af helårsbolig for hovedaktionærer m.fl.

I ligningslovens § 16 stk. 9 er der fastsat skematiske regler for værdiansættelsen af boligen. Værdiansættelsen for hovedaktionærer gælder selv om der for en konkret ejendom, f.eks. som følge af lejelovgivningens regler, utvivlsomt er en markedsleje, der væsentlig er under den skematisk opgjorte værdi.

Der er flere domstolsafgørelser, der har givet skattemyndighederne ret i, at der ingen sammenhæng er mellem markedslejen og den skattepligtige værdi, som hovedaktionæren bliver beskattet af.
Senest er afgørelsen fra Vestre Landsret (SKM2009.247.VLR), hvor en aktionær bliver beskattet af forskellen mellem markedslejen, som selskabet er skattepligtig af og har medregnet, og den skematiske værdi efter ligningslovens § 16 stk. 9.

Skatteyderens advokat forsøger at bruge argumentet om, at når der er indgået en lejeaftale, hvor huslejen utvivlsomt svarer til markedslejen, så er der ikke tilflydt aktionæren, eller nogle af hans nærtstående, nogen form for skattepligtig økonomisk fordel. Advokaten forsøger også at inddrage forarbejderne til bestemmelserne.
I forarbejderne er der skrevet, at den meget uensartede praksis for værdiansættelser, af specielt meget dyre ejendomme, der har været ved skattemyndighederne, gør det nødvendig at udforme nogle skematiske regler.
Reglerne gælder i alle tilfælde, hvor et selskab erhverver en ejendom og købet udelukkende sker af hensyn til hovedaktionæren eller dennes børn.
Det er lovgivers opfattelse, at der ikke i de skematiske regler bør være mulighed for at foretage værdiansættelsen efter en markedsleje, idet de tilfælde der ønskes reguleret er de situationer, hvor et selskab uden egen erhvervsmæssig interesse erhverver en ejendom bestemt til anvendelse for hovedaktionæren eller dennes nærmeste.

Vestre Landsret giver skattemyndighederne ret i, at hovedaktionæren skal beskattes efter reglerne i ligningslovens § 16 stk. 9, uanset at børnene som lejere betaler markedslejen. Det er også efter Vestre Landsrets opfattelse uden betydning, at der ikke er tilflydt hovedaktionæren en økonomisk fordel.

Eks. på reglernes sammenhæng:

Selskab A erhverver en ejendom til 1.000.000 kr. som også bliver beskatningsgrundlager. Det giver en skematisk værdi på kr. 50.000 + ejendomsskatter m.v.

Markedslejen kan efter lejelovgivningens regler for lejligheden højest være 3.000 kr. svarende til 36.000 pr. år.

I dette tilfælde vil hovedaktionæren blive beskattet af kr. 14.000 som personlig indkomst. Der sker ikke yderligere med selskabet og barnet som lejer.

Hvis markedslejen fortsat er 36.000 kr. pr. år, men at der kun betales 20.000 kr. af barnet, så ser beskatningen således ud:

Selskabet vil, udover den faktiske leje, blive beskattet af forskellen mellem faktisk leje og markedsleje. Yderligere beskatning 16.000 kr.
Hovedaktionæren vil blive beskattet af forskellen mellem den faktiske leje og den skematiske værdi beskatning 30.000 kr.
Barnet vil ikke blive beskattet med yderligere indkomst, men har fået en gave fra hovedaktionæren på forskellen mellem den faktiske leje og markedslejen. D.v.s. har modtaget en gave på kr. 16.000.

Hvis hovedaktionæren derfor ikke ønsker at blive beskattet, så skal huslejen fastsættes efter den skematiske værdi, uanset at denne værdi kan underkendes af et evt. husleje-nævn m.v. lejeaftalen indgås.

Afslutning:

Baggrunden for reglerne må efter min opfattelse være begrundet i, at hvis en hovedaktionær ønsker at sørge for en bolig til sine børn, så er der ingen speciel begrundelse for at lade dette ske gennem et af aktionæren behersket selskab.
Hovedaktionærens personlige interesse i at sørge for bolig til børnene er jo reelt selskabet uvedkommende.

Den 25. august 2009.

V. John Rasmussen
Skatterådgiver, TimeTax A/S.